La familia de Mónica Timón (25 años), residente en Madrid, se compró una casa en Prellezo, un pequeño pueblo de Cantabria, justo antes del confinamiento. La idea era reacondicionarla durante los primeros meses del año para disfrutarla como segunda residencia, pero las restricciones de movilidad por la crisis sanitaria se lo impidieron. Hasta ahora, que ya han podido desplazarse. "La casa está todavía a medias pero aun así estamos disfrutando de ella", asegura Mónica. Esta madrileña, como muchos otros propietarios de viviendas vacacionales, tiene previsto sacarle un partido especial este verano. "Nos da mucha más seguridad que ir a un hotel o una casa rural", apunta la joven. Pero, ¿cuánta gente en España puede disfrutar de ellas?
Los últimos datos del Censo de Viviendas, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), muestra que cerca de 3,6 millones de familias contaban con una segunda residencia en España. Esta cifra -aunque no se actualiza desde 2011- nos convierte en uno de los países europeos con más residencias secundarias, según el Banco Central Europeo (BCE). En España, un 36,2% de hogares cuentan con una vivienda secundaria, un porcentaje solo superado por Chipre (51,6%) y Grecia (37,1%).
Mientras que el 71,7% del parque de viviendas español son principales y un 13,7% se consideran vacías, las segundas residencias representan un 14,6% del total. El perfil de quienes adquieren estas segundas residencias corresponde normalmente a familias de entre 55 y 64 años con varios hijos, un nivel socioeconómico medio-alto y, en su mayoría, originarios de municipios de 500.000 habitantes. Así lo explica Julián López, investigador del Centre d'Estudis Demogràfics de Barcelona, en su tesis La residencia secundaria en España: estudio territorial de su uso y tenencia, quien concluye que "la segunda residencia está asociada a un ciclo de vida de las personas y, al final es una inversión familiar con miras a ser heredada, por lo que el comprador más común es una familia ya económicamente asentada".
El porcentaje de segundas residencias respecto al total de viviendas
El caso de los padres de Mónica Timón responde bastante bien a esta idea descrita por Julián López, ya que su idea es que lo disfruten todos juntos y que, dentro de varias décadas, lo hagan sus hijas. Sobre Cantabria, "es una zona que nos gusta mucho porque no hace mucho calor y cuando suben las temperaturas, no son tan pegajosas como en el sur", explica la joven madrileña mientras hace las maletas para irse a disfrutar precisamente de su nueva casa. "Además, nos gusta combinar playa con montaña y eso, unido a la gran variedad gastronómica, hizo que Cantabria fuera nuestro destino ideal".
Cantabria es, precisamente, una de las comunidades autónomas con más viviendas secundarias respecto al total de viviendas. El Censo de Viviendas muestra que esta clasificación la lidera Castilla y León (24%), seguida por Cantabria y la Comunidad Valenciana (20,8% en ambos casos). Para que una vivienda sea considerada secundaria, sus propietarios tienen que utilizarla un mínimo de 15 días y un máximo de 180 a lo largo del año, sin que esta suponga una residencia habitual.
Sin embargo, si en vez de hablar de comunidades autónomas nos referimos a municipios mayores de 20.000 habitantes, las localidades costeras son las más demandadas con diferencia. El municipio murciano de San Javier se lleva la palma, pues en el momento en el que se publicaron los datos contaba con 23.370 viviendas vacacionales, frente a las 39.560 del total (un 59,1%). En Cullera (Valencia), Salou (Tarragona), Santa Pola (Alicante), Almuñécar (Granada), Isla Cristina (Huelva), Torrevieja (Alicante) y Rota (Cádiz) cinco de cada diez viviendas están catalogadas como secundarias.
Si bien la mayor parte de segundas residencias se encuentran en municipios entre 20.000 y 50.000 habitantes (y apenas hay segundas residencias en municipios mayores a 500.000 habitantes), si incluimos también los municipios con menos de 20.000 habitantes, el municipio cántabro de Noja se pondría a la cabeza holgadamente, ya que más del 90% de sus viviendas estaban consideradas segundas residencias por el INE.
Y, aunque el tamaño de las ciudades tiene importancia, el demógrafo Julián López recuerda en Segundas residencias y ciudades compactas en España que lo que lleva a las familias a adquirir segundas residencias tiene que ver más con la densidad de las ciudades de origen y el tamaño de sus viviendas. Es una hipótesis de compensación: "En España, la vivienda media es pequeña, en vertical (en pisos), por lo que para compensar todo eso son los habitantes de las ciudades más densas los que se gastan más en segundas residencias". Y el coronavirus ha puesto de manifiesto la importancia de una vivienda amplia. "Creo que a partir de ahora influirá más que un hogar tenga un balcón o una terraza, aunque seguirán importando los medios económicos del comprador", apunta López.
Las compraventas entre provincias distintas
El INE utiliza los datos del padrón para calcular cuántas viviendas son principales, secundarias y vacías y, a su vez, el Censo de Viviendas se inspira en estos datos. Por otro lado, el Ministerio de Fomento registra cada tres meses las compraventas en cada provincia, a través de la Agencia Notarial de Certificación, distinguiendo entre la provincia del comprador y la ubicación de la vivienda. Así podemos ver una radiografía más actual de las compraventas de segundas viviendas en España, si bien también pueden incluirse otras opciones como la compra de pisos para su posterior puesta en alquiler.
Cuando las personas se compran viviendas en otra provincia, siete de cada diez están situadas en una provincia con mar. En la última década, Alicante es la provincia más deseada, con una de cada diez compraventas de forasteros, casi 170.000. Málaga, en segundo puesto, supera las 130.000. Entre el resto de provincias costeras, Valencia, Tarragona y Castellón superaron las 80.000.
Desde que se llegara al máximo en el precio de vivienda a finales de 2007, cuando el metro cuadrado llegó a costar más de 2.000 euros a nivel nacional, las provincias costeras han sido las que más han visto descender el valor de las residencias en venta, tal y como explica la Escuela de Finanzas AFI en su estudio La demanda de segunda residencia en España. "En los últimos años han empezado a ofrecer viviendas vacacionales tanto para el comprador bajo como para el medio o de alto poder adquisitivo", explican Rosa Oliveros y Juan Sosa, consultores de AFI. "El arco mediterráneo y los dos archipiélagos son los más atractivos".
Más allá de las costas y de las islas, la Comunidad de Madrid se sitúa en el tercer lugar como provincia favorita para las compraventas realizadas a partir de 2011 desde otros puntos del país, con más de 105.000 transacciones. Y casi un tercio de estas (casi 30.000) se realizan únicamente desde Barcelona. Precisamente, son los madrileños y los barceloneses quienes más viviendas adquieren en otros puntos de España. La mitad de las transacciones (más de un millón) en otras provincias durante la última década se han realizado desde Madrid y Barcelona, que han firmado ocho compraventas por cada 100 de sus habitantes, mientras que en el resto de provincias ha sido de dos por cada 100.
Las comunidades autónomas de Madrid y Cataluña tienen un salario medio mensual de más de 2.100 euros frente a los 1.944 euros del salario medio mensual en España según la Encuesta de Población Activa, por lo que sus habitantes cuentan con un importante poder adquisitivo, como afirman desde AFI al analizar las tendencias de la compraventa de viviendas vacacionales. En ellas se ve que, con 548.001 transacciones en la última década, los madrileños son "los más proclives a invertir fuera de su región de residencia", especialmente en Alicante, Málaga, Valencia, Almería y Castellón. Toledo también se encuentra arriba en esta clasificación por su cercanía a la comunidad madrileña.
Los barceloneses repiten el mismo patrón, con 496.792 compraventas fuera de la provincia, pero con la diferencia de que son más proclives a no salir de su comunidad al contar con varias provincias colindantes con mar, firmando más de 120.000 transacciones en Tarragona y Girona. Fuera de Cataluña, las predilectas son Sevilla (35.780), Madrid (29.927) y Valencia (28.464).
España, segunda residencia de Europa
Nuestro país también es un destino importante para el residente extranjero. No podemos hablar de radiografía de las viviendas vacacionales en nuestro país sin tener en cuenta a los vecinos europeos que deciden comprar una vivienda en algún punto de España para pasar parte de sus vacaciones.
Entre 2010 y 2014, las transacciones de viviendas realizadas por estos compradores pasaron de representar el 3,3% del total de compraventas al 10,5%, ajustándose en 2019 al 7,8%. Así lo demuestra un exhaustivo análisis sobre la inversión extranjera en el mercado mobiliario español publicado a principios de 2020 por el Banco de España.
Las áreas geográficas más atractivas para los vecinos europeos, según AFI, son las costeras que garantizan una buena climatología en vacaciones, las que más han reducido sus precios desde que se alcanzara el máximo y las que cuentan, a su vez, con una importante oferta de viviendas de uso vacacional para compradores de bajo, medio y alto poder adquisitivo. Como para los españoles, Alicante y Málaga también son sus destinos favoritos. Estas provincias registraron un tercio de compraventas extranjeras sobre el total de compraventas realizadas. Les siguen Santa Cruz de Tenerife (25% sobre el total de compraventas en esa provincia), Islas Baleares (24%), Girona (22%), Las Palmas (19%) y Murcia (16%).
Son los países europeos de rentas elevadas los que concentran el grueso de las compraventas de viviendas en España. Ocho de cada diez escrituras firmadas ante notario por no residentes pertenecían a países comunitarios, contando a Reino Unido. De hecho, dos de cada diez fueron firmadas por residentes británicos. No obstante, en 2019, se incrementó el peso de alemanes y franceses (12%), los belgas (10%) y los suecos (8%).
El informe del Banco de España no distingue si la compra es realizada con el objetivo de alquilarla posteriormente o de utilizarla como casa de vacaciones, aunque la última estadística de movimientos turísticos en fronteras (Frontur) calculó que en 2019 más de la mitad de alojamientos no hoteleros realizados por turistas extranjeros correspondieron a vivienda propia o de familiares y amigos. Aunque, a partir de ahora todo dependerá, como aseguran desde AFI, "de que los residentes extranjeros de avanzada edad, que son mayoría, se echen para atrás porque no vean España como destino seguro por la covid-19".
* También puedes seguirnos en Instagram y Flipboard. ¡No te pierdas lo mejor de Verne!
