Aquel piso de Idealista para alquilar en el centro de Madrid parecía perfecto. Exterior, amplio, reformado recientemente, con todos los electrodomésticos a estrenar, dos habitaciones, calefacción… y un precio que, hace apenas unos meses, era difícil de encontrar en esa zona: 900 euros al mes. Según el anuncio, el inmueble había bajado de 1095 euros mensuales a 900, pero había algo que no contaba: tras contactar para una visita, un agente inmobiliario explica a los posibles inquilinos que esa cantidad es “el precio para el primer año”. Después, la tarifa mensual subiría 50 euros cada año [a 950 euros el segundo año de contrato, a 1.000 el tercero, etc], hasta alcanzar “el precio que tenía antes de la pandemia”.
Aprovechando que los precios de los alquileres están bajando en toda España debido a crisis del coronavirus, muchos nos hemos animado a buscar nuevas opciones de vivienda. Y ese piso del centro de Madrid que parecía perfecto iba a ser mío... Hasta que nos llamó su agente inmobiliario. Acabar pagando 200 euros más cada mes, aunque fuera a la larga, se escapaba de mis posibilidades y las de mi pareja. Días después, la situación volvió a repetirse con otra vivienda cercana: en Idealista marcaba 975 euros mensuales. En ningún sitio decía que eso sería solo el primer año. Después, subiría hasta cien euros más.
Aunque estas dos sorpresas llegaron tras ponernos en contacto con las agencias inmobiliarias que gestionaban estos pisos, no todas estas “ofertas covid”, como se denominan en muchos anuncios, están tan escondidas: muchos anuncios lo advierten de forma explícita, a pesar de que, según los expertos en derecho inmobiliario consultados por Verne, esta práctica es ilegal.
La subida del alquiler no puede superar al IPC
La subida del precio de los alquileres, según explica a Verne Juan Miguel Revilla, abogado especialista en derecho inmobiliario de Lexia Abogados, está regulada por el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este artículo explica que las subidas del alquiler, en caso de producirse, no podrán sobrepasar la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo (IPC), un indicador que mide cómo han cambiado los precios de bienes y servicios durante un determinado periodo de tiempo. Para calcular la subida de la renta según la variación del IPC, el Instituto Nacional de Estadística (INE) cuenta con una calculadora:
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Si haces la prueba con tu alquiler, comprobarás que las subidas por el IPC rara vez son drásticas: para un contrato de alquiler de 600 euros firmado en enero de 2019, por ejemplo, la variación anual sería del 1,1%, es decir, que el aumento de precio sería de poco más de seis euros (6,60).
Ahora, pongamos como ejemplo uno de los anuncios de Idealista que ofrecen un piso con un primer año a 1.000 euros y que, gradualmente, subirá hasta los 1.250.
En un piso como el del anuncio, la variación del IPC anual de enero de 2019 a enero de 2020 sería de 11 euros. Es decir, si la subida gradual fuera de 50 euros por año (lo necesario para alcanzar los 1250 en cinco años, como dice el anuncio), sobrepasaría en 39 euros lo permitido en la LAU. "Esta práctica sería ilegal, incluso si el casero y el inquilino estuvieran de acuerdo en esa subida, la ley rige", explica Revilla.
Patricia Freire, abogada del departamento de inmueble de Legálitas, coincide con Revilla en que esta práctica no es legal, aunque existe un resquicio: "Lo que sí cabría hacer es pactar como renta mensual el superior que el propietario quiere llegar a percibir a partir del 2º o 3º año [en el ejemplo del piso de arriba, 1.200 euros] y estipular en el contrato una reducción del precio durante los años anteriores, hasta llegar al convenido", explica. Es decir, es ilegal ofrecer un contrato por una cantidad determinada y subirla en los siguientes años, tal y como sugieren la mayoría de estos anuncios. Sin embargo, sí sería legal ofrecer un piso a una cantidad determinada y ofrecer, temporalmente, una rebaja en el alquiler.
Incluso en el caso de haber aceptado y firmado un contrato que recogiera expresamente una subida superior a la del IPC, Revilla aclara que podría anularse: "Si alguna de las cláusulas que recoge el contrato es contraria a la LAU, podría declararse nula", explica. Esto es aplicable a cualquier cláusula contraria a la ley. Por ejemplo, si el propietario exige en el contrato más meses de fianza y depósito de los que permite la LAU –tres, uno como fianza y dos en concepto de depósito–, esa cláusula también podría anularse. En ese caso, el abogado recomienda, en primer lugar, comunicárselo al propietario y, si no accede anular la cláusula, acudir a los tribunales.
Las otras "ofertas covid": meses gratis, descuentos...
Además de estas bajadas de precio temporales, en los portales de alquiler se pueden encontrar actualmente muchas ofertas más: meses de alquiler gratis, descuentos en las primeras mensualidades...
Este tipo de descuentos o promociones aplicables a unos pocos meses, según explica Patricia Freire, son "algo no habitual, pero que sí puede hacerse y es legal". Freire explica que este tipo de descuentos suelen utilizarse, por ejemplo, en caso reformas o mejoras, para abaratar el coste de la vivienda mientras duran las obras. Para evitar posibles problemas, Revilla recomienda que estas promociones consten por escrito [por si, por ejemplo, después de esos meses "gratis", el propietario exigiera esas mensualidades] aunque recuerda que "en España, salvo en el caso de la hipoteca, se admite cualquier contrato verbal".
A principios de este verano, la pandemia provocó que los precios de los alquileres empezaran a descender en toda España, especialmente en las grandes ciudades. Desde entonces, esta tendencia no ha cambiado: según los datos de noviembre que recoge EL PAÍS, todos los portales inmobiliarios apuntan a una intensificación de las caídas, que supera el 10% interanual en ciudades como Madrid o Barcelona. El descenso de movilidad laboral, los inquilinos afectados económicamente por la crisis y el menor número de estudiantes extranjeros han provocado una bajada de la demanda. Esto ha provocado un descenso de precios para intentar atraer a los posibles inquilinos. Incluso con meses de renta gratis, "ofertas covid" y promociones nunca vistas.
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