Siete meses por adelantado como requisito para alquilar piso en Madrid

Si a los altos precios para alquilar una vivienda en ciudades como Madrid le sumamos las condiciones que imponen agencias inmobiliarias, y a veces particulares, para firmar dicho contrato de arrendamiento, puede que nuestra búsqueda se vea frustrada en más de una ocasión. Esto es lo que le ocurrió a Jorge Robles, de 27 años, que el pasado 17 de febrero denunciaba en Twitter que una agencia le pedía hasta siete mensualidades de 850 euros para alquilar un piso en la capital. “No me podía creer las condiciones que me estaban exigiendo y les pedí que me mandarán un correo donde me lo detallasen por escrito”, explica Robles a Verne en conversación telefónica.

En total, el joven tendría que pagar 5.950 euros en concepto de “un mes de fianza, cuatro meses de depósito o aval bancario equivalente, un mes de honorarios para la agencia y un mes en curso”, de los cuáles se le devolverían 4.250 euros (el equivalente a cinco meses) a la finalización del contrato si no hubiese ningún impago ni desperfecto en el inmueble. “Si tuviese casi 6.000 euros como me piden, no estaría buscando un piso de 850 euros al mes como este”, alega Robles, autónomo con solvencia económica demostrada. La vivienda, situada en el barrio de Argüelles, ya ha sido reservada, como ha podido confirmar Verne con la agencia inmobiliaria que lo gestiona, Inmobarrio.

¿Es legal exigir siete mensualidades para firmar un contrato de arrendamiento?

Como explica el abogado especializado en arrendamientos Francisco Sevilla en este artículo del blog Mundo Jurídico, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige un mes de fianza en todos los alquileres de vivienda y, además, permite al arrendador establecer un depósito de garantía que, desde el 6 de marzo de 2019 (con la modificación del artículo 36.5 de dicha ley), se limita a dos mensualidades “en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica”.

En conversación telefónica, Sevilla confirma que exigir cuatro meses de depósito de garantía más el de fianza obligatoria, es decir, cinco meses en total de fianza, es contrario a la ley, y se considera como “cláusula nula”. Alguien interesado en este piso, como Robles, debería pagar de fianza por este piso como mínimo 850 euros (una mensualidad obligatoria) y como máximo 2.550 euros (el equivalente a tres mensualidades). Si le añadimos el mes en curso (la renta) y los honorarios de la agencia -que no siempre se imponen como condición, pero en este caso sí, y son completamente legales- la firma de este contrato ascendería a 4.250 euros, más de cuatro veces el salario mínimo interprofesional de 950 euros mensuales.

La fianza se establece en el contrato y debe ser abonada en metálico por el arrendatario en la firma de dicho contrato, tal y como contempla la LAU en su artículo 36.1. El arrendador tiene la obligación de depositarlo en el organismo correspondiente de cada Comunidad Autónoma. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se depositaría en el Instituto de la Vivienda (IVIMA). “Ese procedimiento es lo que lo convierte en una herramienta de carácter público. El depósito de garantía, en cambio, no tiene por qué ser ingresado, aunque el arrendador puede hacerlo también, si lo desea”, explica el abogado Emilio Ramírez, del bufete Ramírez&Crespo. “La obligación de que sea en metálico se establece para evitar que se pague en forma de pagarés o avales”, añade.

Antes de la modificación –para los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019–, sí se permitía establecer un número de mensualidades ilimitado como depósito de garantía. “Antes de la reforma se podían pedir otras cantidades adicionales a la fianza y que funcionaban de la misma forma: se devolvían a la finalización del contrato siempre que la vivienda no presentase ningún desperfecto considerable o no hubiese impagos”, explica Sevilla. “Pero la LAU actúa también para proteger al arrendatario y, viendo que este tipo de cláusulas podían ser abusivas, se decidió modificarla”.

El caso de la vivienda que encontró Robles no es el único. En el barrio de L'Antiga Esquerra de l'Eixample, de Barcelona, también se ofertaba hace unos días un piso de 850 euros al mes en el que se exigían “6 mensualidades de depósito complementario para firmar el contrato”, aunque el anuncio ya ha sido retirado de la web de Idealista.

¿Qué hacemos si nos encontramos un alquiler con estas condiciones?

Robles, que lleva buscando piso en Madrid desde el pasado agosto, no llegó a ver la vivienda. “La verdad es que flipé, pero ni contesté a la agencia, he visto tantas cosas surrealistas en cuanto a condiciones de alquiler que cada vez estoy más desmoralizado”, lamenta.

Sevilla explica que, “en este caso, como no se ha iniciado un contrato porque simplemente el usuario se ha negado a aceptar esas condiciones ilegales que le pedía la agencia, se podría denunciar los hechos al Ministerio de Consumo por una vulneración de los derechos del consumidor”.

Ramírez aclara que la firma de un contrato que contemplase estas condiciones se podría dar si ambas partes están de acuerdo, amparándose en el artículo 1255 del Código Civil. “En cualquier caso, el contrato jamás podría establecer más de tres meses de fianza y depósito de garantía, por lo que las mensualidades que excedan ese máximo se contemplarían en un anexo”, explica. Si ya hemos firmado un contrato –posterior al 6 de marzo de 2019– con esas condiciones, podríamos exigir que se nos devolviese el resto de las mensualidades que exceden de ese máximo que establece la ley como fianza (tres). “Aunque lo hayas firmado, y aunque apareciese simplemente en un anexo, siempre puedes reclamarlo porque te están poniendo una fianza excesiva”, aclara Ramírez.

Puede que nos encontremos también anuncios que piden varias mensualidades en concepto de renta por adelantado, al margen de la fianza y los honorarios de la agencia. Como concluye Ramírez, “esto es perfectamente legal, lo que tenemos que vigilar es que la fianza no exceda nunca de las tres mensualidades”.

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